Direito do Consumidor
Alienação fiduciária de imóvel e direitos do consumidor: o que está em jogo no Tema Repetitivo n. 1.348/STJ
Publicado em 23 de setembro de 2026
Financiar um imóvel é, para a maioria das famílias brasileiras, uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Pouco se fala, porém, sobre o que acontece quando esse financiamento não pode mais ser mantido, e sobre o risco real de perder tudo o que já foi pago.
O Superior Tribunal de Justiça está prestes a decidir uma questão que pode redefinir significativamente os direitos dos compradores nesses contratos. Este artigo explica o que está em jogo.
O que é alienação fiduciária de imóvel?
Alienação fiduciária de imóvel é a modalidade de garantia mais comum nos financiamentos imobiliários no Brasil. Nela, o comprador transfere a propriedade do imóvel ao banco (ou credor) até que a dívida seja quitada integralmente. O comprador usa e ocupa o imóvel, mas a propriedade plena só se consolida com o pagamento final.
O que acontece se eu não conseguir mais pagar o financiamento?
Quando o comprador para de pagar e é formalmente constituído em mora, a Lei nº 9.514/1997 permite que o credor consolide a propriedade do imóvel e o leve a leilão em até 60 dias.
Se o valor obtido no leilão não cobrir a dívida e as despesas previstas em lei, o comprador não recebe nada de volta, o que na prática representa a perda integral das parcelas já pagas.
O CDC não protege o consumidor nesse caso?
Protege, ou ao menos deveria. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor proíbe expressamente cláusulas contratuais que determinem a perda integral das parcelas pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
O problema é que a Lei nº 9.514/1997 prevê exatamente essa possibilidade. E aí está o conflito.
Como o STJ resolveu esse conflito até agora?
O STJ enfrentou a questão no Tema Repetitivo n. 1.095 (REsp 1.894.504/SP) e decidiu que a Lei nº 9.514/1997 prevalece sobre o CDC pelo critério da especialidade, desde que o devedor tenha sido devidamente constituído em mora, conforme o art. 26 da lei.
Com base nesse entendimento e na Súmula 543 do STJ, ainda havia uma saída para o comprador em dificuldade: se rescindisse o contrato antes de ser formalmente constituído em mora pelo credor, podia pedir a devolução das parcelas pagas por meio de ação judicial.
Era uma alternativa estreita, mas existia.
O que é o Tema Repetitivo n. 1.348 e por que ele importa?
Em 2025, o STJ afetou para julgamento, sob o rito dos recursos repetitivos, uma nova questão: qual legislação se aplica nos casos de rescisão de contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária quando o comprador não foi constituído em mora?
O Tema Repetitivo n. 1.348 coloca em discussão exatamente a saída que existia.
Se o STJ decidir que a Lei nº 9.514/1997 prevalece também nesses casos, o comprador que rescindir o contrato antes de ser constituído em mora deixará de ter direito à devolução das parcelas pagas. A janela para sair do financiamento sem perder tudo poderá se fechar.
O que isso muda na prática para quem financia um imóvel?
A decisão pode aumentar significativamente o risco associado a esse tipo de contrato. Em caso de inadimplemento, a probabilidade de perda integral das parcelas pagas cresce.
Isso não significa que o financiamento com alienação fiduciária deva ser evitado, é a modalidade mais comum no mercado imobiliário brasileiro. Mas significa que a decisão de financiar precisa ser tomada com consciência maior sobre os riscos, atenção às cláusulas contratuais e planejamento financeiro cuidadoso.
A decisão já saiu?
Não. O julgamento ainda está pendente. Mas o tema já foi afetado pelo STJ, o que significa que a decisão terá efeito vinculante para todos os casos semelhantes no país.
O momento de se informar e, se necessário, de revisar a sua situação contratual é agora, antes do desfecho.
Preciso de advogado se tenho um financiamento imobiliário ativo?
Se você está em dificuldade com as parcelas, cogita rescindir o contrato ou simplesmente quer entender seus direitos à luz do que pode mudar, a orientação jurídica antecipada faz diferença.
Cada contrato tem suas particularidades. Uma análise cuidadosa da sua situação é o passo mais seguro antes de qualquer decisão.